Lei 10.257/01
Esta
lei regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição
Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana
e dá outras providências
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional
decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DIRETRIZES GERAIS
Art. 1º Na execução da política urbana, de
que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal,
será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada
Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse
social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo,
da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio
ambiental.
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade
urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido
como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento
ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços
públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras
gerações;
II – gestão democrática por meio da participação
da população e de associações representativas
dos vários segmentos da comunidade na formulação,
execução e acompanhamento de planos, programas e projetos
de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa
privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização,
em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição
espacial da população e das atividades econômicas
do Município e do território sob sua área de influência,
de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento
urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte
e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades
da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma
a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos
ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam
funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão
da infra-estrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que
resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
VII – integração e complementaridade entre as atividades
urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico
do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção
e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis
com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica
do Município e do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus
decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação dos instrumentos de política
econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos
aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos
geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos
diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público
de que tenha resultado a valorização de imóveis
urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação
do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural,
histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população
interessada nos processos de implantação de empreendimentos
ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente
natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização
de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante
o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso
e ocupação do solo e edificação, consideradas
a situação socioeconômica da população
e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de
parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias,
com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento
da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos
e privados na promoção de empreendimentos e atividades
relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse
social.
Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições
de interesse da política urbana:
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre
a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios
em relação à política urbana, tendo em vista
o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito
nacional;
III – promover, por iniciativa própria e em conjunto com
os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, programas de construção
de moradias e a melhoria das condições habitacionais e
de saneamento básico;
IV – instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive
habitação, saneamento básico e transportes urbanos;
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação
do território e de desenvolvimento econômico e social.
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Seção I
Dos instrumentos em geral
Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros
instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação
do território e de desenvolvimento econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações
urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do
solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração
de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as
comunidades e grupos sociais menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio
de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação
que lhes é própria, observado o disposto nesta Lei.
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social,
desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração
Pública com atuação específica nessa área,
a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser
contratada coletivamente.
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio
de recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle
social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades
da sociedade civil.
Seção II
Do parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída
no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação
ou a utilização compulsórios do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições
e os prazos para implementação da referida obrigação.
§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel:
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido
no plano diretor ou em legislação dele decorrente;
II – (VETADO)
§ 2º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo
municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação
ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3º A notificação far-se-á:
I – por funcionário do órgão competente do
Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel
ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes
de gerência geral ou administração;
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa
de notificação na forma prevista pelo inciso I.
§ 4º Os prazos a que se refere o caput não poderão ser
inferiores a:
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado
o projeto no órgão municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para
iniciar as obras do empreendimento.
§ 5° Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional,
a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever
a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda
o empreendimento como um todo.
Art. 6º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos
ou causa mortis, posterior à data da notificação,
transfere as obrigações de parcelamento, edificação
ou utilização previstas no art. 5º desta Lei, sem
interrupção de quaisquer prazos.
Seção III
Do IPTU progressivo no tempo
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e
dos prazos previstos na forma do caput do art. 5º desta Lei, ou
não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5º do art. 5º
desta Lei, o Município procederá à aplicação
do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo
no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo
prazo de cinco anos consecutivos.
§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado
na lei específica a que se refere o caput do art. 5º desta Lei e
não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada
a alíquota máxima de quinze por cento.
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar
não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a
cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra
a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art.
8º.
§ 3º É vedada a concessão de isenções ou
de anistia relativas à tributação progressiva de que trata
este artigo.
Seção IV
Da desapropriação com pagamento em títulos
Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo
sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação
de parcelamento, edificação ou utilização,
o Município poderá proceder à desapropriação
do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1º Os títulos da dívida pública terão
prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados
no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais de seis por cento ao ano.
§ 2º O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU,
descontado o montante incorporado em função de obras realizadas
pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após
a notificação de que trata o § 2º do art. 5º desta
Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros
cessantes e juros compensatórios.
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão
poder liberatório para pagamento de tributos.
§ 4º O Município procederá ao adequado aproveitamento
do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua
incorporação ao patrimônio público.
§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado
diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação
ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento
licitatório.
§ 6º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5° as
mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou
utilização previstas no art. 5° desta Lei.
Seção V
Da usucapião especial de imóvel urbano
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação
urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio será conferido ao homem
ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido
ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua,
de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel
por ocasião da abertura da sucessão.
Art. 10º As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta
metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda
para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
onde não for possível identificar os terrenos ocupados
por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários
de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este
artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas
sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada
pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para
registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração
ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno
que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível,
não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos,
no caso de execução de urbanização posterior à constituição
do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração
do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos
presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Art. 11º Na pendência da ação de usucapião
especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações,
petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas
relativamente ao imóvel usucapiendo.
Art. 12º São partes legítimas para a propositura da
ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário
ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de
moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade
jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória
a intervenção do Ministério Público.
§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da
assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório
de registro de imóveis.
Art. 13º A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser
invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que
a reconhecer como título para registro no cartório de registro
de imóveis.
Art. 14º Na ação judicial de usucapião especial
de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o
sumário.
Seção VI
Da concessão de uso especial para fins de moradia
Art. 15º (VETADO)
Art. 16º (VETADO)
Art. 17° (VETADO)
Art. 18° (VETADO)
Art. 19° (VETADO)
Art. 20° (VETADO)
Seção VII
Do direito de superfície
Art. 21º O proprietário urbano poderá conceder a outrem
o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado
ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório
de registro de imóveis.
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo,
o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida
no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser
gratuita ou onerosa.
§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos
e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda,
proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com
os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito
de superfície, salvo disposição em contrário do contrato
respectivo.
§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos
os termos do contrato respectivo.
§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a
seus herdeiros.
Art. 22º Em caso de alienação do terreno, ou do direito
de superfície, o superficiário e o proprietário,
respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade
de condições à oferta de terceiros.
Art. 23º Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais
assumidas pelo superficiário.
Art. 24º Extinto o direito de superfície, o proprietário
recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões
e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização,
se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo
contrato.
§ 1º Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de
superfície se o superficiário der ao terreno destinação
diversa daquela para a qual for concedida.
§ 2º A extinção do direito de superfície será averbada
no cartório de registro de imóveis.
Seção VIII
Do direito de preempção
Art. 25º O direito de preempção confere ao Poder Público
municipal preferência para aquisição de imóvel
urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas
em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo
de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir
de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
§ 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo
de vigência fixado na forma do § 1º, independentemente do número
de alienações referentes ao mesmo imóvel.
Art. 26º O direito de preempção será exercido sempre
que o Poder Público necessitar de áreas para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais
de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de
lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação
ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico,
cultural ou paisagístico;
IX – (VETADO)
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1º do art. 25º desta Lei deverá enquadrar cada área em que
incidirá o direito de preempção em uma ou mais das
finalidades enumeradas por este artigo.
Art. 27º O proprietário deverá notificar sua intenção
de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo máximo
de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.
§ 1ºÀ notificação mencionada no caput será anexada
proposta de compra assinada por terceiro interessado na aquisição
do imóvel, da qual constarão preço, condições
de pagamento e prazo de validade.
§ 2º O Município fará publicar, em órgão oficial
e em pelo menos um jornal local ou regional de grande circulação,
edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput e da
intenção de aquisição do imóvel nas condições
da proposta apresentada.
§ 3º Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação,
fica o proprietário autorizado a realizar a alienação para
terceiros, nas condições da proposta apresentada.
§ 4º Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado
a apresentar ao Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento
público de alienação do imóvel.
§ 5º A alienação processada em condições diversas
da proposta apresentada é nula de pleno direito.
§ 6º Ocorrida a hipótese prevista no § 5º o Município
poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo do
IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.
Seção IX
Da outorga onerosa do direito de construir
Art. 28º O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o
direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente
de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser
prestada pelo beneficiário.
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a
relação entre a área edificável e a área do
terreno.
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único
para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas
dentro da zona urbana.
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos
pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre
a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29º O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser
permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida
a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30º Lei municipal específica estabelecerá as condições
a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de
alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento
da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31º Os recursos auferidos com a adoção da outorga
onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão
aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26º desta Lei.
Seção X
Das operações urbanas consorciadas
Art. 32º Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área
para aplicação de operações consorciadas.
§ 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de
intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal,
com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais
e a valorização ambiental.
§ 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas,
entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características
de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem
como alterações das normas edilícias, considerado
o impacto ambiental delas decorrente;
II – a regularização de construções,
reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação
vigente.
Art. 33º Da lei específica que aprovar a operação
urbana consorciada constará o plano de operação
urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população
diretamente afetada pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários
permanentes e investidores privados em função da utilização
dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2º do art.
32º desta Lei;
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente
compartilhado com representação da sociedade civil.
§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do
inciso VI deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria
operação urbana consorciada.
§ 2º A partir da aprovação da lei específica de que
trata o caput, são nulas as licenças e autorizações
a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano
de operação urbana consorciada.
Art. 34º A lei específica que aprovar a operação
urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município
de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção,
que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente
no pagamento das obras necessárias à própria operação.
§ 1º Os certificados de potencial adicional de construção
serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir
unicamente na área objeto da operação.
§ 2º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado
de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção
que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso
e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica
que aprovar a operação urbana consorciada.
Seção XI
Da transferência do direito de construir
Art. 35º Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar
o proprietário de imóvel urbano, privado ou público,
a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública,
o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação
urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for
considerado necessário para fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado
de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social
ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária,
urbanização de áreas ocupadas por população
de baixa renda e habitação de interesse social.
§ 1º A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário
que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins
previstos nos incisos I a III do caput.
§ 2º A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições
relativas à aplicação da transferência do direito
de construir.
Seção XII
Do estudo de impacto de vizinhança
Art. 36º Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades
privados ou públicos em área urbana que dependerão
de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança
(EIV) para obter as licenças ou autorizações de
construção, ampliação ou funcionamento a
cargo do Poder Público municipal.
Art. 37º O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos
positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade
de vida da população residente na área e suas proximidades,
incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte
público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos
integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta,
no órgão competente do Poder Público municipal,
por qualquer interessado.
Art. 38º A elaboração do EIV não substitui a elaboração
e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental
(EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
CAPÍTULO III
DO PLANO DIRETOR
Art. 39º A propriedade urbana cumpre sua função social
quando atende às exigências fundamentais de ordenação
da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades
dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça
social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas
as diretrizes previstas no art. 2º desta Lei.
Art. 40º O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento
básico da política de desenvolvimento e expansão
urbana.
§ 1º O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento
municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias
e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.
§ 2º O plano diretor deverá englobar o território do Município
como um todo.
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo
menos, a cada dez anos.
§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização
de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais
garantirão:
I – a promoção de audiências públicas
e debates com a participação da população
e de associações representativas dos vários segmentos
da comunidade;
II – a publicidade quanto aos documentos e informações
produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações
produzidos.
§ 5º (VETADO)
Art. 41º O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações
urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os
instrumentos previstos no § 4º do art. 182º da Constituição
Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos
ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional
ou nacional.
§ 1º No caso da realização de empreendimentos ou atividades
enquadrados no inciso V do caput, os recursos técnicos e financeiros para
a elaboração do plano diretor estarão inseridos entre as
medidas de compensação adotadas.
§ 2º No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser
elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano
diretor ou nele inserido.
Art. 42º O plano diretor deverá conter no mínimo:
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser
aplicado o parcelamento, edificação ou utilização
compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura
e de demanda para utilização, na forma do art. 5o desta
Lei;
II – disposições requeridas pelos arts. 25º, 28º, 29º,
32º e 35º desta Lei;
III – sistema de acompanhamento e controle.
CAPÍTULO IV
DA GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE
Art. 43º Para garantir a gestão democrática da cidade,
deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana,
nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos
níveis nacional, estadual e municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas
e projetos de desenvolvimento urbano;
V – (VETADO)
Art. 44º No âmbito municipal, a gestão orçamentária
participativa de que trata a alínea f do inciso III do art. 4o
desta Lei incluirá a realização de debates, audiências
e consultas públicas sobre as propostas do plano plurianual, da
lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual,
como condição obrigatória para sua aprovação
pela Câmara Municipal.
Art. 45º Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações
urbanas incluirão obrigatória e significativa participação
da população e de associações representativas
dos vários segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle
direto de suas atividades e o pleno exercício da cidadania.
CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 46º O Poder Público municipal poderá facultar ao proprietário
de área atingida pela obrigação de que trata o caput
do art. 5º desta Lei, a requerimento deste, o estabelecimento de consórcio
imobiliário como forma de viabilização financeira
do aproveitamento do imóvel.
§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização
de planos de urbanização ou edificação por meio da
qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel
e, após a realização das obras, recebe, como pagamento,
unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.
§ 2º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário
será correspondente ao valor do imóvel antes da execução
das obras, observado o disposto no § 2º do art. 8º desta Lei.
Art. 47º Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as
tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão
diferenciados em função do interesse social.
Art. 48º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse
social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração
Pública com atuação específica nessa área,
os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis
públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter
de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso
II do art. 134º do Código Civil;
II – constituirão título de aceitação
obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
Art. 49º Os Estados e Municípios terão o prazo de
noventa dias, a partir da entrada em vigor desta Lei, para fixar prazos,
por lei, para a expedição de diretrizes de empreendimentos
urbanísticos, aprovação de projetos de parcelamento
e de edificação, realização de vistorias
e expedição de termo de verificação e conclusão
de obras.
Parágrafo único. Não sendo cumprida a determinação
do caput, fica estabelecido o prazo de sessenta dias para a realização
de cada um dos referidos atos administrativos, que valerá até que
os Estados e Municípios disponham em lei de forma diversa.
Art. 50º Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação
prevista nos incisos I e II do art. 41º desta Lei que não
tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei,
deverão aprová-lo no prazo de cinco anos.
Art. 51º Para os efeitos desta Lei, aplicam-se ao Distrito Federal
e ao Governador do Distrito Federal as disposições relativas,
respectivamente, a Município e a Prefeito.
Art. 52º Sem prejuízo da punição de outros
agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras
sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade
administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando:
I – (VETADO)
II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento
do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme
o disposto no § 4º do art. 8º desta Lei;
III – utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção
em desacordo com o disposto no art. 26 desta Lei;
IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito
de construir e de alteração de uso em desacordo com o previsto
no art. 31 desta Lei;
V – aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas
em desacordo com o previsto no § 1º do art. 33 desta Lei;
VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos
I a III do § 4º do art. 40 desta Lei;
VII – deixar de tomar as providências necessárias
para garantir a observância do disposto no § 3º do art.
40 e no art. 50 desta Lei;
VIII – adquirir imóvel objeto de direito de preempção,
nos termos dos arts. 25 a 27 desta Lei, pelo valor da proposta apresentada,
se este for, comprovadamente, superior ao de mercado.
Art. 53º O art. 1o da Lei no 7.347, de 24 de julho de 1985, passa
a vigorar acrescido de novo inciso III, renumerando o atual inciso III
e os subseqüentes: .(Vide Medida Provisória nº 2.180-35,
de 24.8.2001)
" Art. 1º .......................................................
.......................................................
III – à ordem urbanística;
......................................................." (NR)
Art. 54º O art. 4o da Lei no 7.347, de 1985, passa a vigorar com
a seguinte redação:
" Art. 4º Poderá ser ajuizada ação cautelar para
os fins desta Lei, objetivando, inclusive, evitar o dano ao meio ambiente, ao
consumidor, à ordem urbanística ou aos bens e direitos de valor
artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico
(VETADO)." (NR)
Art. 55º O art. 167, inciso I, item 28, da Lei no 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, alterado pela Lei no 6.216, de 30 de junho de 1975,
passa a vigorar com a seguinte redação:
" Art. 167º .......................................................
I - .......................................................
.......................................................
28) das sentenças declaratórias de usucapião, independente
da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
......................................................." (NR)
Art. 56° O art. 167, inciso I, da Lei no 6.015, de 1973, passa a
vigorar acrescido dos seguintes itens 37, 38 e 39:
" Art. 167º .......................................................
I – .......................................................
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias
da concessão de uso especial para fins de moradia, independente
da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
38) (VETADO)
39) da constituição do direito de superfície de
imóvel urbano;" (NR)
Art. 57º O art. 167, inciso II, da Lei no 6.015, de 1973, passa
a vigorar acrescido dos seguintes itens 18, 19 e 20:
" Art. 167º .......................................................
II – .......................................................
18) da notificação para parcelamento, edificação
ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para
fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel
urbano." (NR)
Art. 58º Esta Lei entra em vigor após decorridos noventa
dias de sua publicação.
Brasília, 10 de julho de 2001; 180o da Independência e 113o
da República.
FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Paulo de Tarso Ramos Ribeiro
Geraldo Magela da Cruz Quintão
Pedro Malan
Benjamin Benzaquen Sicsú
Martus Tavares
José Sarney Filho
Alberto Mendes Cardoso
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DIRETRIZES GERAIS
Art. 1º Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
Art. 3º Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional;
III – promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico;
IV – instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e transportes urbanos;
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social.
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Seção I
Dos instrumentos em geral
Art. 4º Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1º Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado o disposto nesta Lei.
§ 2º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.
§ 3º Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.
Seção II
Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
Art. 5º Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.
§ 1º Considera-se subutilizado o imóvel:
I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente;
II – (VETADO)
§ 2º O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.
§ 3º A notificação far-se-á:
I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;
II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I.
§ 4º Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;
II - dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
§ 5° Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.
Art. 6º A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5º desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.
Seção III
Do IPTU progressivo no tempo
Art. 7º Em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos na forma do caput do art. 5º desta Lei, ou não sendo cumpridas as etapas previstas no § 5º do art. 5º desta Lei, o Município procederá à aplicação do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos.
§ 1º O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será fixado na lei específica a que se refere o caput do art. 5º desta Lei e não excederá a duas vezes o valor referente ao ano anterior, respeitada a alíquota máxima de quinze por cento.
§ 2º Caso a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não esteja atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, garantida a prerrogativa prevista no art. 8º.
§ 3º É vedada a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva de que trata este artigo.
Seção IV
Da desapropriação com pagamento em títulos
Art. 8º Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.
§ 1º Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano.
§ 2º O valor real da indenização:
I – refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o mesmo se localiza após a notificação de que trata o § 2º do art. 5º desta Lei;
II – não computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.
§ 3º Os títulos de que trata este artigo não terão poder liberatório para pagamento de tributos.
§ 4º O Município procederá ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de cinco anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público.
§ 5º O aproveitamento do imóvel poderá ser efetivado diretamente pelo Poder Público ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, observando-se, nesses casos, o devido procedimento licitatório.
§ 6º Ficam mantidas para o adquirente de imóvel nos termos do § 5° as mesmas obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5° desta Lei.
Seção V
Da usucapião especial de imóvel urbano
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Art. 10º As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Art. 11º Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.
Art. 12º São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.
Art. 13º A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.
Art. 14º Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.
Seção VI
Da concessão de uso especial para fins de moradia
Art. 15º (VETADO)
Art. 16º (VETADO)
Art. 17° (VETADO)
Art. 18° (VETADO)
Art. 19° (VETADO)
Art. 20° (VETADO)
Seção VII
Do direito de superfície
Art. 21º O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
§ 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.
§ 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.
§ 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.
§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.
§ 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.
Art. 22º Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.
Art. 23º Extingue-se o direito de superfície:
I – pelo advento do termo;
II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.
Art. 24º Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato.
§ 1º Antes do termo final do contrato, extinguir-se-á o direito de superfície se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual for concedida.
§ 2º A extinção do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis.
Seção VIII
Do direito de preempção
Art. 25º O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares.
§ 1º Lei municipal, baseada no plano diretor, delimitará as áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo inicial de vigência.
§ 2º O direito de preempção fica assegurado durante o prazo de vigência fixado na forma do § 1º, independentemente do número de alienações referentes ao mesmo imóvel.
Art. 26º O direito de preempção será exercido sempre que o Poder Público necessitar de áreas para:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
IX – (VETADO)
Parágrafo único. A lei municipal prevista no § 1º do art. 25º desta Lei deverá enquadrar cada área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades enumeradas por este artigo.
Art. 27º O proprietário deverá notificar sua intenção de alienar o imóvel, para que o Município, no prazo máximo de trinta dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo.
§ 1ºÀ notificação mencionada no caput será anexada proposta de compra assinada por terceiro interessado na aquisição do imóvel, da qual constarão preço, condições de pagamento e prazo de validade.
§ 2º O Município fará publicar, em órgão oficial e em pelo menos um jornal local ou regional de grande circulação, edital de aviso da notificação recebida nos termos do caput e da intenção de aquisição do imóvel nas condições da proposta apresentada.
§ 3º Transcorrido o prazo mencionado no caput sem manifestação, fica o proprietário autorizado a realizar a alienação para terceiros, nas condições da proposta apresentada.
§ 4º Concretizada a venda a terceiro, o proprietário fica obrigado a apresentar ao Município, no prazo de trinta dias, cópia do instrumento público de alienação do imóvel.
§ 5º A alienação processada em condições diversas da proposta apresentada é nula de pleno direito.
§ 6º Ocorrida a hipótese prevista no § 5º o Município poderá adquirir o imóvel pelo valor da base de cálculo do IPTU ou pelo valor indicado na proposta apresentada, se este for inferior àquele.
Seção IX
Da outorga onerosa do direito de construir
Art. 28º O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana.
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Art. 29º O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.
Art. 30º Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
I – a fórmula de cálculo para a cobrança;
II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
III – a contrapartida do beneficiário.
Art. 31º Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26º desta Lei.
Seção X
Das operações urbanas consorciadas
Art. 32º Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas.
§ 1º Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
§ 2º Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.
Art. 33º Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2º do art. 32º desta Lei;
VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.
§ 1º Os recursos obtidos pelo Poder Público municipal na forma do inciso VI deste artigo serão aplicados exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
§ 2º A partir da aprovação da lei específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.
Art. 34º A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.
§ 1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.
Seção XI
Da transferência do direito de construir
Art. 35º Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
§ 1º A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.
§ 2º A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.
Seção XII
Do estudo de impacto de vizinhança
Art. 36º Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.
Art. 37º O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:
I – adensamento populacional;
II – equipamentos urbanos e comunitários;
III – uso e ocupação do solo;
IV – valorização imobiliária;
V – geração de tráfego e demanda por transporte público;
VI – ventilação e iluminação;
VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.
Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
Art. 38º A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
CAPÍTULO III
DO PLANO DIRETOR
Art. 39º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas, respeitadas as diretrizes previstas no art. 2º desta Lei.
Art. 40º O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana.
§ 1º O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas.
§ 2º O plano diretor deverá englobar o território do Município como um todo.
§ 3º A lei que instituir o plano diretor deverá ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
§ 4º No processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação, os Poderes Legislativo e Executivo municipais garantirão:
I – a promoção de audiências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade;
II – a publicidade quanto aos documentos e informações produzidos;
III – o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.
§ 5º (VETADO)
Art. 41º O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4º do art. 182º da Constituição Federal;
IV – integrantes de áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.
§ 1º No caso da realização de empreendimentos ou atividades enquadrados no inciso V do caput, os recursos técnicos e financeiros para a elaboração do plano diretor estarão inseridos entre as medidas de compensação adotadas.
§ 2º No caso de cidades com mais de quinhentos mil habitantes, deverá ser elaborado um plano de transporte urbano integrado, compatível com o plano diretor ou nele inserido.
Art. 42º O plano diretor deverá conter no mínimo:
I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5o desta Lei;
II – disposições requeridas pelos arts. 25º, 28º, 29º, 32º e 35º desta Lei;
III – sistema de acompanhamento e controle.
CAPÍTULO IV
DA GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE
Art. 43º Para garantir a gestão democrática da cidade, deverão ser utilizados, entre outros, os seguintes instrumentos:
I – órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal;
II – debates, audiências e consultas públicas;
III – conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal;
IV – iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
V – (VETADO)
Art. 44º No âmbito municipal, a gestão orçamentária participativa de que trata a alínea f do inciso III do art. 4o desta Lei incluirá a realização de debates, audiências e consultas públicas sobre as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes orçamentárias e do orçamento anual, como condição obrigatória para sua aprovação pela Câmara Municipal.
Art. 45º Os organismos gestores das regiões metropolitanas e aglomerações urbanas incluirão obrigatória e significativa participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle direto de suas atividades e o pleno exercício da cidadania.
CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 46º O Poder Público municipal poderá facultar ao proprietário de área atingida pela obrigação de que trata o caput do art. 5º desta Lei, a requerimento deste, o estabelecimento de consórcio imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel.
§ 1º Considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.
§ 2º O valor das unidades imobiliárias a serem entregues ao proprietário será correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras, observado o disposto no § 2º do art. 8º desta Lei.
Art. 47º Os tributos sobre imóveis urbanos, assim como as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.
Art. 48º Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos:
I – terão, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134º do Código Civil;
II – constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
Art. 49º Os Estados e Municípios terão o prazo de noventa dias, a partir da entrada em vigor desta Lei, para fixar prazos, por lei, para a expedição de diretrizes de empreendimentos urbanísticos, aprovação de projetos de parcelamento e de edificação, realização de vistorias e expedição de termo de verificação e conclusão de obras.
Parágrafo único. Não sendo cumprida a determinação do caput, fica estabelecido o prazo de sessenta dias para a realização de cada um dos referidos atos administrativos, que valerá até que os Estados e Municípios disponham em lei de forma diversa.
Art. 50º Os Municípios que estejam enquadrados na obrigação prevista nos incisos I e II do art. 41º desta Lei que não tenham plano diretor aprovado na data de entrada em vigor desta Lei, deverão aprová-lo no prazo de cinco anos.
Art. 51º Para os efeitos desta Lei, aplicam-se ao Distrito Federal e ao Governador do Distrito Federal as disposições relativas, respectivamente, a Município e a Prefeito.
Art. 52º Sem prejuízo da punição de outros agentes públicos envolvidos e da aplicação de outras sanções cabíveis, o Prefeito incorre em improbidade administrativa, nos termos da Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992, quando:
I – (VETADO)
II – deixar de proceder, no prazo de cinco anos, o adequado aproveitamento do imóvel incorporado ao patrimônio público, conforme o disposto no § 4º do art. 8º desta Lei;
III – utilizar áreas obtidas por meio do direito de preempção em desacordo com o disposto no art. 26 desta Lei;
IV – aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso em desacordo com o previsto no art. 31 desta Lei;
V – aplicar os recursos auferidos com operações consorciadas em desacordo com o previsto no § 1º do art. 33 desta Lei;
VI – impedir ou deixar de garantir os requisitos contidos nos incisos I a III do § 4º do art. 40 desta Lei;
VII – deixar de tomar as providências necessárias para garantir a observância do disposto no § 3º do art. 40 e no art. 50 desta Lei;
VIII – adquirir imóvel objeto de direito de preempção, nos termos dos arts. 25 a 27 desta Lei, pelo valor da proposta apresentada, se este for, comprovadamente, superior ao de mercado.
Art. 53º O art. 1o da Lei no 7.347, de 24 de julho de 1985, passa a vigorar acrescido de novo inciso III, renumerando o atual inciso III e os subseqüentes: .(Vide Medida Provisória nº 2.180-35, de 24.8.2001)
" Art. 1º .......................................................
.......................................................
III – à ordem urbanística;
......................................................." (NR)
Art. 54º O art. 4o da Lei no 7.347, de 1985, passa a vigorar com a seguinte redação:
" Art. 4º Poderá ser ajuizada ação cautelar para os fins desta Lei, objetivando, inclusive, evitar o dano ao meio ambiente, ao consumidor, à ordem urbanística ou aos bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico (VETADO)." (NR)
Art. 55º O art. 167, inciso I, item 28, da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, alterado pela Lei no 6.216, de 30 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação:
" Art. 167º .......................................................
I - .......................................................
.......................................................
28) das sentenças declaratórias de usucapião, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
......................................................." (NR)
Art. 56° O art. 167, inciso I, da Lei no 6.015, de 1973, passa a vigorar acrescido dos seguintes itens 37, 38 e 39:
" Art. 167º .......................................................
I – .......................................................
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;
38) (VETADO)
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;" (NR)
Art. 57º O art. 167, inciso II, da Lei no 6.015, de 1973, passa a vigorar acrescido dos seguintes itens 18, 19 e 20:
" Art. 167º .......................................................
II – .......................................................
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano." (NR)
Art. 58º Esta Lei entra em vigor após decorridos noventa dias de sua publicação.
Brasília, 10 de julho de 2001; 180o da Independência e 113o da República.
FERNANDO HENRIQUE CARDOSO
Paulo de Tarso Ramos Ribeiro
Geraldo Magela da Cruz Quintão
Pedro Malan
Benjamin Benzaquen Sicsú
Martus Tavares
José Sarney Filho
Alberto Mendes Cardoso