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Dicas importantes para compra do seu imóvel

Os Cuidados ao Adquirir um Imóvel.

A garantia de que nada há de errado com o imóvel pretendido somente pode ser obtida depois de uma pesquisa realizada. Esta investigação é complexa para um leigo e portanto deve ser feita por um advogado especializado em Direito Imobiliário ou, por um consultor imobiliário especializado e com Creci devidamente registrado; a seguir lhe apresentaremos os principais itens desta pesquisa, onde nem sempre são requisitados todos, vai depender de cada situação.

  • RGI - Você deverá requisitar ao Registro de Imóveis (RGI) competente, uma certidão denominada vintenária. Este documento traz o histórico do imóvel nos últimos 20 anos.
  • CERTIDÃO DE 36 ANOS - É preciso buscar no Registro de imóveis, no período mínimo de 36 anos. Isto porque pode acontecer de o proprietário do imóvel ser menor recém-nascido e durante 16 anos não correrá contra ele nenhuma prescrição do seu direito. Neste caso, a prescrição só iniciará a partir dos 16 anos e por um período de 20 anos e nove meses, já que se conta ainda este direito retroagindo à data da concepção, isto é, antes do nascimento. Depois ocorrerá fatalmente a prescrição aquisitiva, ou usucapião em favor do detentor do imóvel, porque proporá na Justiça o direito definitivo à propriedade.
  • LEVANTAMENTO NA PREFEITURA - Também na Prefeitura poderá ser feito o levantamento sobre as intervenções públicas na área do imóvel. O condomínio deverá estar quitado, no caso de casa ou apartamento em terreno compartilhado. Caso o vendedor do imóvel seja um empresário, o comprador do imóvel tem que checar se existe alguma ação trabalhista contra o vendedor.
  • CONTRATO SOCIAL - Quando o imóvel pertencer a uma empresa, o comprador tem que examinar atentamente o contrato social, ou estatuto da pessoa jurídica, além da eleição da última diretoria.
  • A IMPORTÂNCIA DA CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS - Ela registra se o imóvel está penhorado, arestado, sequestrado, ou se existe outro fato que impeça a sua disponibilidade. Esta certidão registra se há contra o imóvel Hipoteca, usufruto, arresto (apreensão judicial cautelar de bens do vendedor como forma de garantia do futuro pagamento), penhora, sequestro (apreensão judicial cautelar de coisa determinada sobre a qual existe litígio até que este seja resolvido) ou um outro fato agravante que incida sobre o imóvel.
  • CERTIDÃO VINTENÁRIA - Mostra o histórico do imóvel e os seus proprietários anteriores.
  • RECIBO DE PAGAMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) - Quitado na sede da Prefeitura. Em Joinville, o pagamento deve ser feito na Secretaria Municipal de Tributação.
  • CERTIDÃO DE QUITAÇÃO FISCAL - Atesta se há algum tributo pendente e ainda não ajuizado em relação ao imóvel.
  • CERTIDÃO DE SITUAÇÃO ENFITÊUTICA - Indica se o imóvel é de domínio útil de Órgão Público ou Privado.
  • CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL - Verifica se há a existência de alguma ação contra o proprietário do imóvel.
  • CERTIDÕES- Indicando se o proprietário do imóvel a ser negociado perdeu ou não os seus direitos civis.
  • CERTIDÃO NEGATIVA- Do Cartório Competente.

OUTROS CUIDADOS IMPORTANTES

Na compra de um imóvel, deve-se verificar toda a documentação inerente ao mesmo e, em casos de dúvidas, recorrer aos órgãos competentes (cartórios; prefeituras; agentes financeiros se for comprar através de financiamento, etc.). Deve-se exigir certidão negativa de ônus do imóvel e dos proprietários. Verificar se o imóvel tem habite-se, conferir escritura e registro, solicitar certidão negativa de débito do imóvel.

Antes de assinar qualquer documento ou mesmo efetuar qualquer pagamento, leia com bastante atenção o documento e se não entender procure auxílio com uma pessoa mais esclarecida para se orientar melhor.

Verifique se o imóvel está em perfeitas condições, ou seja: se não tem vazamentos, rachaduras. Nesses casos, é importante levar um profissional da área. Sendo apto., não custa fazer um contato com o Síndico para verificar se está tudo em ordem com o imóvel ou qual o valor do condomínio.

COMPRA DE IMÓVEL NOVO

Deve-se ter os mesmos cuidados acima, principalmente no que tange a documentação e agente financeiro ( em casos de financiamentos). Deve-se verificar a idoneidade e a pontualidade do Construtor-Incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral. Uma consulta junto ao CREA e mesmo uma pesquisa a outros empreendimentos já concluídos é de substancial importância. Verificar a qualidade do material e mão-de-obra que são utilizados. Verificar se tem registro da incorporação no cartório de registro de imóveis competente.

QUITAÇÃO CONDOMINAL

Ao adquirir um imóvel em condomínio, o comprador deverá estar atento quanto a eventuais débitos condominiais não quitados pelo vendedor. Isso porque de conformidade com o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7433, de 18.12.85, bastará uma declaração de quitação de condomínio pelo alienante (abrange não só a compra e venda mas também a doação, dação em pagamento e a permuta) que se dê a lavratura da escritura em Cartório.

Portanto, para evitar desagradáveis surpresas futuras como uma eventual ação de cobrança de débitos anteriores à aquisição, é conveniente que o comprador exija, como condição do negócio, uma declaração do Condomínio ou da Administradora, firmada por quem de direito, certificando a inexistência de débitos em relação à unidade.

OUTROS CUIDADOS

Verificar a posição do imóvel a ser comprado em relação aos edifícios vizinhos; Se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e atendem a sua expectativa; Verificar, em casos de aptos., se consta o direito à vaga na garagem. Não se esqueça que é importante exigir: cópia da certidão de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e mesmo cópia da convenção de condomínio; cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela Prefeitura.

O QUE PODE E DEVE SER LEVADO EM CONTA AO ESCOLHER UM IMÓVEL

Além de conferir toda a documentação, é importante verificar as áreas de ventilação conforme já foi dito, edificações vizinhas, se o comércio que está próximo é bom e atende às necessidades (supermercados; drogarias, etc. ). Importante verificar se o fluxo de transito é bom, se existe ponto de ônibus próximo e ponto de táxi. Se existe uma ronda normal feita pela Polícia e qual a Delegacia mais próxima, etc.. Uma boa conversa com moradores próximos e uma circulação pelo bairro, certamente lhe darão a certeza de estar adquirindo um imóvel que atenda às suas necessidades.

A IMPORTÂNCIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS

A grande maioria das transações imobiliárias são concluídas através de empresas imobiliárias e/ou escritórios de um Corretor de Imóveis. Compete ao corretor de imóveis, exercer a intermediação na transação imobiliária, conforme consta na legislação que regulamentou a profissão (Lei 6.530/78 e Decreto 81.871/78).

Todas as empresas legalizadas têm o certificado de inscrição emitido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI-11a Região/SC. O Corretor de Imóveis tem uma identidade e uma carteira profissional. Todos esses documentos são emitidos pelo órgão ao verdadeiro profissional. Confira essa inscrição e, em casos de dúvidas, basta telefonar para o CRECI para obter informações (47) 433-8233. Uma maneira fácil de verificar se você está tratando com profissionais legalizados, é através das publicidades, vez que todos eles são obrigados a colocar o número de CRECI em toda e qualquer publicidade ou impresso.

O Corretor de Imóveis tem a obrigação de assessorar as partes em toda a transação imobiliária, nunca omitindo dados que possam prejudicá-lo. Se houver problemas com o profissional ou com a empresa, você pode denunciá-lo junto ao CRECI. Lembre-se que: Comprando através de inabilitados, corre-se o risco de se ter problemas com documentação e mesmo prejuízos financeiros, por falta de capacitação profissional ou mesmo má fé. Se a aquisição for feita com aventureiro, você não terá onde reclamar depois, pois se não é Corretor de Imóveis é um Contraventor Penal.

Importante procurar tratar com quem esteja estabelecido, evitando-se aqueles sem endereço.

PREVISÃO DE GASTOS:

Você terá despesas com cartórios(escritura e registro), certidões negativas de débito do imóvel e das partes, Prefeitura (ITBI e IPTU), taxas essas que são calculadas de acordo com o valor do imóvel. Portanto, pode se prever um gasto de 3 a 10 % sobre o valor do imóvel com essas despesas. É bom ter à disposição essa reserva.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA:

Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação(documento que descreve a obra, qualidade do material que será empregado) no Registro Geral de Imóveis e solicitar cópia da licença da obra e do projeto aprovado no CREA; Obter referências sobre os responsáveis pela obra e visitar outras já entregues pela mesma empresa, solicitando ainda o nome do responsável pela execução da obra (ART); Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material empregado, normas técnicas e mesmo as planilhas de custos; Além do habite-se, pode se exigir o "aceite" da obra de todas as concessionárias(Água, esgoto, energia e segurança (corpo de bombeiros); Verificar no contrato se existem cobranças de juros antes da entrega do imóvel e recusar contrato com esse tipo de cláusula.

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS:

Lembre-se que: São proibidos contratos com letras miúdas ou ilegíveis; São nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual o consumidor não possa ter acesso; As limitações dos direitos do consumidor devem ser redigidas em destaque, permitindo sua fácil compreensão; Não podem existir no contrato, cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas; A empresa é obrigada a cumprir os anúncio publicitários que faz ou fez sobre o produto. Uma cláusula, por exemplo, que permita a empresa não se responsabilizar monetariamente por imóveis menores que o pactuado, é proibida; O consumidor tem a qualquer época, o direito de quitar integralmente as prestações.

LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR:

Antes de dar início ao negócio e mesmo dar qualquer quantia, alguns cuidados devem ser tomados como:

  • LEGALIDADE DO LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO: De acordo com a Lei 6766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, o loteamento ou desmembramento só pode ser ofertado ao público, se estiver devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal onde o mesmo estiver localizado e aprovado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, não custa perder algum tempo e verificar antes na Prefeitura e no Cartório, sobre a real situação do loteamento ou desmembramento, antes de proceder qualquer assinatura ou mesmo efetuar qualquer pagamento. É importante verificar se o registro é do loteamento ou do desmembramento e não da área total.
  • IDENTIFICAÇÃO PROFISSIONAL: Identifique o profissional que estiver fazendo o atendimento, já que o CRECI - 11ª Região, fornece documento de identidade ao verdadeiro Corretor de Imóveis e certificado de inscrição para a empresa imobiliária. Portanto, não compre através de qualquer aventureiro. A profissão de Corretor de Imóveis é devidamente regulamentada pela Lei 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78 e quem estiver vendendo sem ser credenciado, não é corretor é um Contraventor Penal. Esse tipo de pessoa, por falta de capacitação profissional ou mesmo má fé, pode lhe causar sérios transtornos e prejuízos.
  • LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E ASSINATURAS EM DOCUMENTOS: Verifique o imóvel (lote) a ser adquirido no local e, se necessário, certifique sua localização na planta, para não ver o imóvel em um local e assinar o documento comprando-o em local diferente. Lembre-se que, depois da assinatura do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, torna-se difícil, DOCUMENTALMENTE, comprovar a troca. Todo e qualquer documento a ser assinado, deve ser lido antes cuidadosamente. Em casos de dúvidas, procure alguém com maior esclarecimento para receber orientações. É importante saber que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda, não deve Ter espaços sem ser preenchido e deve constar todos os dados do loteamento ou desmembramento, inclusive, o seu número de registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
  • PENALIDADES PARA QUEM VENDE: A Lei 6766/79, que dispõe sobre o assunto, determina que a venda ou mesmo a simples intenção de venda de loteamento ou desmembramento sem registro, sujeita o infrator a pena de reclusão de 01 a 04 anos ou multa de 05 a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no País. Havendo intermediação nessas vendas, o Corretor de Imóveis ou empresa imobiliária, estão sujeitos a sofrerem penalidades através dos competentes Processos Administrativos Disciplinares que, certamente, serão instaurados pelo CRECI - 11ª Região.
  • ONDE RECLAMAR: A Lei 6766/79, prevê que as denúncias deverão ser feitas junto às Autoridades Competentes (Prefeitura Municipal; Fórum; PROCON), onde estiver localizado o loteamento ou desmembramento, para que as providências sejam tomadas junto ao infrator. Havendo intermediação nessas vendas, conforme já foi dito, o interessado deverá formalizar sua denúncia no CRECI -11ª Região, com vistas à instauração do competente Processo Adm. Disciplinar, valendo registrar que as denúncias são gratuitas, mas devem ser encaminhadas, por escrito.