Lei 4.591/64
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL
decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Art.
2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como
objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número
de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO)
edifício-garagem, com ressalva das restrições
que se lhe imponham.
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais
a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações
será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade
habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída
fração ideal específica de terreno. (Parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser
transferido a outro condômino, independentemente da alienação
da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas
ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas
frações ideais de terreno específicas.(Parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).
Art.
4º A alienação de cada unidade, a transferência
de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição
de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos
condôminos, (VETADO).
Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas.
Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)
Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art.
8º Quando, em terreno onde não houver edificação,
o proprietário, o promitente comprador, o cessionário
deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais
de uma edificação, observar-se-á também
o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem
em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do
terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente
reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim
e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem
edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente
for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às
unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do
terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão
ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos
de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em
passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.
CAPíTULO II
Da Convenção de Condomínio
Art.
9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários
ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição
de unidades autônomas, em edificações a serem construídas,
em construção ou já construídas, elaborarão,
por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão,
também, por contrato ou por deliberação em assembléia,
aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto
de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro
de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que
reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção
deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as
de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais
dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de
fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não
incluídos na própria Convenção.
§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere
o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os
direitos e as relações de propriedade entre os condôminos
das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais
se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as
edificadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art.
10. É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificação;
III - destinar a unidade à utilização diversa de finalidade
do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade
e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista
na convenção ou no regulamento do condomínio, além
de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo,
ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa
do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição
de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se
obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
Art.
11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada
como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
CAPíTULO III
Das Despesas do Condomínio
Art.
12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte
que lhe couber em rateio.
§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção,
a fixação da quota no rateio corresponderá à fração
ideal de terreno de cada unidade.
§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições
competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas
atrasadas.
§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição
no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório
de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado,
se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices
de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional
de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão
feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares
de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento
prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua
execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação
da assembléia.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos,
em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPíTULO IV
Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução
Obrigatória
Art.
13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do
conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente,
abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra
incêndio ou outro sinistro que cause destruição
no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias
do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente
feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se",
sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente
a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.
Art.
14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois
terços de uma edificação, seus condôminos
reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão
sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais,
por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma
das frações ideais do respectivo terreno.
§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia,
ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino
a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre
os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo
de sua unidade.
§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição
interna.
§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não
poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso
em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação
judicial, feita em vistoria.
Art.
15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria
poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações
ideais da minoria.
§ 1º Como condição para o exercício da ação
prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,
prevalecendo as de eventual desempatador.
§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior,
o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria,
e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Oficial
de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro
que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação,
com o prazo de dez dias para a contestação, VETADO.
§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o
pedido.
§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
§ 6º Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação
feita na vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria
a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1%
ao mês, desde a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o
total devido, com os juros da mora a conter da citação.
§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de
título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la
no Registro de Imóveis.
§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução
de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação
definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art.
16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da
edificação, o síndico promoverá o recebimento
do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17. Em caso de condenação da edificação pela
autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto dos
condôminos que representem mais de dois terços das quotas ideais
do respectivo terreno poderá ser decidida a sua demolição
e reconstrução.
Parágrafo único. A minoria não fica obrigada a contribuir
para as obras, mas assegura-se a maioria o direito de adquirir as partes dos
dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo
previsto no art. 15.
Art.
17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços)
do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes
a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão
decidir sobre a demolição e reconstrução
do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos
ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação
do edifício pela autoridade pública, em razão
de sua insegurança ou insalubridade. (Redação
dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)
§ 1º A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras,
mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes,
mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no
art. 15.
§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades
habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário
em relação ao valor global do terreno onde se acha construída,
os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois
terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes
a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir
por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria
na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.
§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio,
o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos será correspondente
ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação
prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado
em área próxima ou adjacente com a mesma área útil
de construção."
Art. 18. Em caso de desapropriação parcial de uma edificação
ou de um conjunto de edificações, serão indenizados os
proprietários das unidades expropriadas, ingressando no condomínio
a entidade expropriante, que se sujeitará às disposições
desta Lei e se submeterá às da Convenção do condomínio
e do Regulamento Interno.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 18. A desapropriação de edificações ou conjuntos de edificações abrangerá sempre a sua totalidade, com todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das unidades expropriadas. (Redação dada pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art.
18. A aquisição parcial de uma edificação,
ou de um conjunto de edificações, ainda que por força
de desapropriação, importará no ingresso do adquirente
no condomínio, ficando sujeito às disposições
desta lei, bem assim às da convenção do condomínio
e do regulamento interno. (Redação dada pela Decreto-Lei
nº 981, de 21.10.1969)
CAPítUlO V
Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art.
19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses,
condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança,
e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não
causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores,
nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes
por todos.
Parágrafo único. VETADO.
Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art.
21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na
Convenção sujeitará o infrator à multa
fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno,
sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso,
couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo
e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio,
e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
CAPíTULO VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder
de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou
fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação
ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência,
moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam
a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção
e o Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno,
bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade
de verificação contábil, toda a documentação
relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434,
de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a
pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade,
mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos
do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa
física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada
a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo
se a Convenção dispuser diferentemente.
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma
e sob as condições previstas na Convenção, ou, no
silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes,
em assembléia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição
de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Art.
23. Será eleito, na forma prevista na Convenção,
um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão
consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução
dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção
definir suas atribuições específicas.
CAPíTULO VII
Da Assembléia Geral
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária
dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual
compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia,
aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou
conjunto de edificações, manutenção de seus serviços
e correlatas.
§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso,
pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive
no tocante à previsão orçamentária, o rateio das
despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a
Convenção previr.
§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às
frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada
condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas
ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar,
caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo
incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam
despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar,
caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação
dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)
Art.
25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver
assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico
ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo
do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção,
esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária,
pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das
frações ideais.
Art. 26. VETADO.
Art.
27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer
dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação,
o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.
TíTULO II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art.
28. As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas, VETADO.
Art.
29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, VETADO em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação de
tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação
e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre
a alienação das frações do terreno e o negócio
de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já houver
sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo
o alienante como incorporador.
Art.
30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários
e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção
de edifícios que se destinem a constituição em
condomínio, sempre que iniciarem as alienações
antes da conclusão das obras.
Art. 30-A (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art.
31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
deste ou promitente cessionário com título que satisfaça
os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31
de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de
1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido,
pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento
público, onde se faça menção expressa desta Lei e
se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os
negócios tendentes à alienação das frações
ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar
na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda
sem a indicação expressa do incorporador, devendo também
seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente
da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores
solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período
de carência, referido no art. 34.
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis,
os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável
e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou
de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel,
não haja estipulações impeditivas de sua alienação
em frações ideais e inclua consentimento para demolição
e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo
os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando,
além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade
a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social,
quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação
das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,
segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data
do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53
com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se,
também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno
com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a
edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que
trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do
artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de
carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito
que opere no País há mais de cinco anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda
dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após
o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório,
fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão
ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também
averbáveis à margem do registro de que trata este artigo. (Vide
Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como
a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente,
dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação,
salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá,
a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax,
microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo,
ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos
de alienação, não impedem o registro, que será feito
com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos
do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias
para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias
ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o
prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação
apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação,
com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência,
o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente,
se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei
ou der certidão ... VETADO ... sem o arquivamento de todos os documentos
exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar
os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta
pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena
ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles
prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela
exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em
obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo,
desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão
ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável
pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção.(parágrafo
incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega
ao Cartório do Registro de Imóveis da documentação
completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de
Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis
entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito,
as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno
direito completado o registro provisório.(parágrafo incluído
pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior
autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação,
indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos
e Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de
Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante
o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências
posteriormente formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro
definitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)
Art.
34. O incorporador poderá fixar, para efetivação
da incorporação, prazo de carência, dentro do qual
lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita
pela declaração a que se refere a alínea "n",
do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o
incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar
o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada,
por escrito, ao Registro de Imóveis ... VETADO ... e comunicada, por escrito,
a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob
pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação
a desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se em
cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
Art.
35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a
contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover
a celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção
e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação
constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65
que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60
(sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima
se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação
somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro
do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito,
ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não
denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as
condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato
de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco
dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente
responsável com o incorporador pela devolução das quantias
que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue
ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se,
então, do cumprimento da obrigação fixada no caput deste
artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do
art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput
deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste
preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação
que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente
direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador
incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente
tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou
candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis
pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador
responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham
tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros
e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação.
Art.
39. Nas incorporações em que a aquisição
do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem
construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos
de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento
do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser
expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos
os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito
a qualquer prestação ou encargo.
Art.
40. No caso de rescisão de contrato de alienação
do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas
as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição
do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em
cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção
porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares
de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do
mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja
adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo
ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena
de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia
indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem
de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente
poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração
de terreno objeto do presente artigo.
Art.
41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador
por preço global compreendendo quota de terreno e construção,
inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade,
discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno
e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos
da mora recairão não apenas sobre a aquisição da
parte construída, mas, também, sobre a fração ideal
de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese
de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração
ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre
a aquisição da fração ideal, mas, também,
sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.
Art.
43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e
preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando
pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos
que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação
ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe
ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este
couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prosseguir na construção
das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição
de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem
pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que
se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar
as especificações, ou desviar-se do plano da construção,
salvo autorização unânime dos interessados ou exigência
legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento
nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação
dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então,
nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as
obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o
Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie
ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação,
poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos
votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal
que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra
(VETADO).
(Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
Art.
44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação
da construção das edificações, para efeito
de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que
resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação
(VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do sêlo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação.
Art.
46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e
respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade
do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter
o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite
em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto
e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação
até 10 dias antes do vencimento das prestações
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço
a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente,
esse ficará responsável para todos os efeitos perante o Fisco,
pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos
reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art.
47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento
do imposto sobre lucro imobiliário acréscimos e adicionais
devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar
o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos,
como responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição
será feita ao adquirente e, se for o caso em nome deste serão emitidas
as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da
Lei nº 4.357 de 16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do
preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o
adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro mobiliário, seus acréscimos
e adicionais.
CAPíTULO III
Da Construção de Edificação em Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral
Art.
48. A construção de imóveis, objeto de incorporação
nos moldes previstos nesta Lei poderá ser
contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme
adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
(VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações
farão parte integrante e complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras
e as condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art.
49. Os contratantes da construção, inclusive no caso
do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação
a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações,
desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão
válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que afetar
ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por
1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor,
com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita
por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5
dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com
metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer
número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença,
em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo
menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às
respectivas frações ideais de terreno.
Art.
50. Será designada no contrato de construção,
ou eleita em assembléia especial devidamente convocada antes
do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta
de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los
junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo
que interessar ao bom andamento da obra.(Vide Medida Provisória
nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição
se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no
Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito
investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições
e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção
lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes
ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
destes.
§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta
dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados
os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Vide Medida
Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar
as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre
os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento
das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o
mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de
seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário,
salvo se este não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes
de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em
conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art.
51. Nos contratos de construção, seja qual for seu regime
deverá constar expressamente a quem caberão as despesas
com ligações de serviços públicos, devidas
ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado
mediante concessão, os contratos de construção deverão
também especificar a quem caberão as despesas com as ligações
que incumbam às concessionárias no caso de não estarem
elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem ou
alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.
Art.
53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação
Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que
esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de
1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam,
para cada tipo de prédio que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários
de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
Il - critérios e normas para execução de orçamentos
de custo de construção, para fins de disposto no artigo 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global
de obra, para fins da alínea h, do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento
das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação inclusive para o efeito de aplicação
do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido
e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo
em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais
empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações
de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido
neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial
no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco
Nacional de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar
a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a
atualização periódica das normas previstas neste artigo,
mediante remuneração razoável.
Art.
54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção
civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de
cada mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados
com observância dos critérios e normas a que se refere
o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto
perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio
que pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o
construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual,
em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários
a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados,
em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários
relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Seção
II
Da Construção por Empreitada
Art.
55. Nas incorporações em que a construção
seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço
fixo, ou a preço reajustável por índices previamente
determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção
será irreajustável, independentemente das variações
que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço
fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente
previstas, em função da variação dos índices
adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão
de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência
ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações
inerentes à sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de
empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará,
também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art.
53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço
estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preço fixo.
Art.
56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover
a venda de incorporação com construção
pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço,
serão discriminados explicitamente o preço da fração
ideal do terreno e o preço da construção, com
indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos
os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos
jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.
Seção
III
Da Construção por Administração
Art.
58. Nas incorporações em que a construção
for contratada pelo regime de administração, também
chamado "a preço de custo", será de responsabilidade
dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral
de obra, observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às
transações ou aquisições para construção,
serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer
fim relacionado com a construção serão depositadas em
contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos
bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada
no contrato.
Art.
59. No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato o montante
do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância
dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e
a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações,
este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada,
a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações,
este montante não poderá ser inferior à última revisão
efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato,
em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art.
60. As revisões da estimativa de custo da obra serão
efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão
de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular
que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis
os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número,
ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações,
o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência
mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos
das primeiras prestações alteradas.
Art.
61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em
nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos
e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los,
examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais
necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações
por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor,
desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não
estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção
e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art.
62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover
a venda de incorporação com construção
pelo regime de administração em que conste preço,
serão discriminados explicitamente o preço da fração
ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo
da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação
do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado
a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos
os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos
jornais.
CAPíTULO IV
Das Infrações
Art.
63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo
de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte
do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço
da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer
alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia
notificação com o prazo de 10 dias para purgação
da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se
fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem
os direitos à respectiva fração ideal de terreno
e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida,
se outra forma não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias,
após solicitação da Comissão de Representantes, esta
ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que
fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr,
a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de
terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação
do contrato de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado
pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada
nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça,
será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele
total, VETADO.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do
leilão final, o condomínio, por decisão unânime de
Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros,
terá preferência na aquisição dos bens, caso em que
serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão
deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive
honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em
benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção
do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento
do imposto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção
da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente,
efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços,
ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção;
outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações;
imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito
e ação; responder pela evicção; receber citação,
propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia,
a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou
sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o
mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido
pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos
devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão
público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o
saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário,
consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes
dando ciência do fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e
seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato
de construção estabelecer a incidência de multas e juros
de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem
prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações
pagas com atraso, seja corrigível em função da variação
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional
de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda
nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta
prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática
do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.
Art.
65. É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação
ao público ou aos interessados, afirmação falsa
sobre a construção do condomínio, alienação
das frações ideais do terreno ou sobre a construção
das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta
vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que,
em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço
ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos
ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a
constituição do condomínio, alienação das
frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores
ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que
usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio
ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada
por administração, sem prévia autorização
dos interessados.
§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de
Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da
Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo,
a prisão do indicado dependerá sempre de mandado do Juízo
referido no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
Art.
66. São contravenções relativas à economia
popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521,
de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente
satisfazer às exigências constantes desta Lei;
lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações
a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada
a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato
de construção ou da Convenção do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se
refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe
excessivamente o andamento sem justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente
no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações,
de que não participe o incorporador, responderão solidariamente
pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato,
com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem
imputáveis.
CAPÍTULO V
Das Disposições Finais e Transitórias
Art.
67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas,
termo ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão
figurar expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente que
as partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,
termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo
anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou
ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas
do competente registro.br>
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatoriamente
entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão,
contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste
artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos
efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento
a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis VETADO.
Art.
70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação,
revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer
disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e
76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de 21.12.1964